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法官总结15条法律风险助你买二手房

2013-03-01 17:10     关键词 : 二手房法律风险  点击数:
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[摘要] 重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致,有无其他共有人。依照法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。

   【《花216万买来的婚房却无法入住》后续】

 
  去年7月底,杭州一对小情侣,通过卓家房产中介,在滨江锦绣江南买了套二手房,准备做婚房,算上18万元的税,一共花了216万元,拿到房产证的第二天,才发现房子里还有个租客说跟原房东签了20年租约。小情侣把原房东和卓家房产中介告上法院,要求立即交付房屋并支付38万元违约金、退还中介费3万元,还追加租客作为第三人。此案先后开了两次庭。
 
  昨天,这个纠结的案子终于有结果了,滨江法院一审判决:买卖合同有效,小情侣胜诉,租赁合同无效,租客腾退房屋,原房东应交付房屋,并赔偿3.8万元延迟交房违约金。
 
  20年租赁合同为何无效
 
  昨天中午11点,滨江法院7号庭门外,小情侣小梅和女友、原房东王先生、卓家中介代理人以及租客刘先生都来了。
 
  “不知道法官会怎么判。”小梅的准岳母忐忑不安地哭了起来:“房子买来半年了都没住进去,本来定在1月份的婚礼也没办成,为这个事情女儿和男友经常吵架,我父亲住院了,老人家就等着外孙女结婚……”
 
  10分钟后,法官宣布了判决结果。
 
  法院认为,去年3月,王先生向刘先生借钱,刘提出将王的房子租给他,签了租赁合同。5月18日又修改了合同,约定从5月18日开始租20年,租金40万元。到了6月,刘得知王已在5月13日将房子抵押给他人,要求王将起租日改成3月。王对此持放任态度,可认定双方是串通后意图损害抵押权人利益。
 
  而从租约签订动机上看,是刘先生得知王先生的房屋、车辆等财产已抵押,为消除向王先生出借款项的顾虑而签订。也就是说,该租约不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的租约,难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。
 
  且这个租赁关系并非双方的真实意图,只是债权的一种担保形式,而该形式非我国法律确定的担保形式,所以,这份租赁合同无效,刘先生应当在判决生效10日内腾退房屋。
 
  此案中为何中介无需担责
 
  “找中介买二手房,目的就是图个放心,没想到竟出了这么个事情。”小梅方认为卓家房产中介有不可推卸的责任。
 
  判决中,关于房屋交付和延迟交房违约金,法院认为,中介并非卖房当事人,不具有交房义务,无需承担违约违约金。原房东应支付违约金3.8万元。
 
  关于3万元中介费,法院认为,本案是房屋买卖合同纠纷,对中介服务不予评判。中介费是否应该退还,小梅可另案起诉。
 
  对于判决结果,小梅准岳母激动得哭了。最不满应属刘先生:“必须上诉。”他一边说一边还斜了法官两眼。而王先生表示没有异议愿意付违约金:“至于有没有钱付就再说了。”
 
  据了解,去年杭州滨江区发了1.5万本房产证,二手房成交量达1171套,其中农民公寓二手房过户量52套。相对新房交易,二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等,交易过程中存在诸多法律问题,增加了交易风险。2010年至今,滨江法院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案。涉案金额为1.51亿元,其中2010年为1914.34万元,2011年为2880.82万元,2012年为9919.52万元。
 
  从此类案件审理情况分析,滨江法院的法官们总结了15条二手房交易的法律风险。
 
  1.房屋权属主体资格要审清
 
  重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致,有无其他共有人。依照法律规定,未经共有人同意,部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
 
  比如是夫妻或家庭成员,或继承人共有的房屋,那么买房者应和全部共有人共同签订房屋买卖合同。共有人不能到场的,应出具公证委托书。防止未经共有人同意擅自出售房屋。
 
  2.核清与你签合同人的身份
 
  关键看与你签订合同的人员是否具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同。
 
  如果是代理人受委托的,必须查明代理权限,千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同,必须在1个月内向房屋所有权人提出追认。
 
  此外,对限购政策,作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。
 
  3.相关的权属证书是否齐全
 
  如果卖房人不能出示房屋所有权证、土地使用权证等相关权属证书,这样的二手房就可能有猫腻。
 
  4.房屋产权转移是否受限制
 
  审查房屋有无被司法机关查封、抵押,是否是允许交易的经济适用房,近期是否被列入拆迁范围,是否是农村集体土地。
 
  5.搞清土地性质等关联信息
 
  买方应注意查看土地使用权性质。出让意味着房主已缴纳了土地出让金,如是划拨的土地,则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地,这样的二手房是不能过户的。
 
  审查土地使用年限。住宅用地的土地使用权一般为70年,如房主已使用了15年,买房者就要与买同地段土地使用权为70年商品房的价格作衡量。
 
  实地查看房屋现状是否与产权证的登记一致,核实面积、结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等。
 
  6.交易的房屋是否存在租赁
 
  必须审查房屋是否已有承租人。法律上有句话叫做“买卖不破租赁”,就是说买房前,这间房屋已有成立的租赁合同,买房者必须等到租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权,如果出卖人没有处理好与承租人的关系,可能会影响房屋的实际取得。
 
  像昨天判决的这起案件就是典型案例,那么房屋是否已被租,买房者怎么查?滨江法院倪副院长建议,找相关主管部门查询,找物业咨询,还可以查看房屋的用电用水量,或者在房屋中介合同上约定这部分内容,让中介去审查。
 
  7.物管费、电费等是否拖欠
 
  注意查看房主是否长期拖欠物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用。
 
  8.房产中介的服务是否合法
 
  有些中介违规操作,如比为买房者提供零首付服务,即全部购房款可从银行骗贷出来。你以为占了便宜,岂不知如被银行发现,你可能要承担所有责任。
 
  9.中介佣金支付必须要明确
 
  如果买卖双方通过中介取得联系,私下交易,企图省去中介费,有可能要承担额外的违约责任。
 
  关于佣金,一定要看清是哪一方支付,或是双方共同支付,比例各占多少,是一次性支付还是分阶段,何时支付。浙江省的相关规定是,买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金,买卖双方一般各占一半。
 
  10.房款支付方式应表达清楚
 
  房产买卖的付款方式容易引起争议。合同中应尽可能地对付款方式、付款日期、付款数额作具体约定。最好的办法是双方在银行交付,一方从银行取出现金,直接存入对方账户。
 
  付购房意向金要三思,一般情况,买家付了意向金两天后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时定金是不予退还的。
 
  如果买卖的房屋有贷款,在付款时要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方资金不足可要求用买方支付首付款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的首付款被移作他用。
 
  最好的方式是,买房者把购房款存在银行指示交款的专用账户中,约定只有证办下来,才付给出卖人房款。
 
  11.交房时间一定要明确约定
 
  房屋买卖纠纷中经常会有到了约定时间,卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方,而合同中没有约定交付时间,买方只能吃“哑巴亏”.
 
  因此,签合同时,必须注明什么时间将房屋以何种方式交付给买方,如不能按时交房,买方将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下,在约定时,买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。
 
  12.办理过户登记手续要及时
 
  房屋属于不动产,其权属交易是否生效是以过户登记为准的。二手房交易双方在履行付款、交房后,还没有完成全部的交易程序,只有完成过户登记手续后才能发生法律效力。
 
  13.防范避税导致过户风险
 
  现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税,满五年可以免所得税。有些人为省钱,约定数年后再办房产过户手续。这种做法对买房者来说风险很大,没过户意味着房屋所有权人还是卖房者,即使买房者入住了,还是有可能被卖房者利用,不要因小失大。
 
  14.警惕迟迟领不到房产证
 
  买房者在规定时间领不到房产证,应立即向发证机关问明情况。如果属于虚假交易、不能办理房产证,应立即采取司法手段保护自己合法利益。不过,实践中过户后不能领到房产证的情况极为罕见。
 
  15.注意妥善保留相关证据
 
  交易中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,特别是中介或是对方的一些口头承诺,一定要坚持让对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的,还要保留委托书等文件。《合同法》425条规定,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任,保留相关证据就可以有力地保护自己的合法权益。

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